En este artículo te queremos explicar las inversiones inmobiliarias más habituales para particulares para que puedas decidir qué estrategia es mejor para ti.

Crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding es una red de financiación colectiva que, a través de aportaciones económicas, consigue financiar un determinado proyecto. Un grupo de particulares consiguen comprar entre ellos lo que uno solo no se podría permitir. Gracias a este tipo de inversión, como particular, se puede ser dueño de parte de un inmueble para alquilar o vender sin tener que invertir cientos de miles de euros.

Este tipo de inversión es bastante similar al crowdlending, que consiste en la financiación, por parte de numerosos inversores, a empresas, proyectos o a personas. En el modelo crowdlending los copartícipes prestan pequeñas cantidades de dinero a una empresa, o individuo, a cambio de un retorno financiero estipulado en un contrato de préstamo. Aquí no hay un número ilimitado de inversores, sino un único inversor con multiples aportaciones en préstamos. Es un modelo innovador, que ha crecido con rapidez en los útimos años, y permite financiarse sin acudir a una entidad financiera tradicional. ¿Dificultad? Encontrar a los colaboradores y acordar los términos del acuerdo financiero.

Comprar un inmueble para alquilar

Comprar una casa para alquilar es una inversión inmobiliaria muy típica y es una buena estrategia para ganar beneficios y obtener rentabilidad a largo plazo. Si se opta por ella, es importante tener en cuenta tanto los gastos de mantenimiento como el flujo de caja (entrada de dinero) para no incurrir en pérdidas.

Además, es importante tener clara la localización del inmueble, ya que, junto con los anteriores, es un factor clave para este tipo de inversión. El precio por metro cuadrado será muy diferente en las distintas zonas y ciudades, y como consecuencia de ello, el precio del alquiler y de venta también variarán.

Como hace falta capital inicial, debes sopesar bien las alternativas con las que cuentas para ello. Eso sí, se puede comprar desde un apartamento unipersonal hasta un edificio y cada inversor puede decidir lo que mejor se adapte a sus necesidades y capacidad económica.

Si decides comprar para alquilar deberás también tomar una decisión importante: determinar si vas a ser tú mismo el que gestione el alquiler o si prefieres delegar este trabajo a una empresa que lo haga. Pregúntate, ¿puedes con las gestiones derivadas de tener inquilinos? o ¿prefieres que alguien lo haga por ti y despreocuparte, aunque tengas algo menos de rentabilidad? En Silk&Ebony contamos con servicios especializados en inversiones inmobiliarias, te ofrecemos asesoramiento en la búsqueda de propiedades hasta encontrar la que mejor se adapte a lo que necesitas, gestionando tu alquiler si así lo deseas.

Es una buena forma de obtener rentabilidad, pero tiene sus peligros y desventajas. El peligro más importante, sin duda, es la ausencia de inquilinos durante un tiempo e, incluso, la falta de pago. Otro problema de este tipo de inversión inmobiliaria es que no se suelen tener en cuenta todos los gastos que conlleva el alquiler de un piso, por lo que hay que prestar mucha atención y hacer una estimación razonable antes de iniciar una inversión de este calibre. Si tienes poco dinero, no quieres endeudarte, y deseas invertir en inmuebles con el objetivo de alquilarlos, puedes empezar con una plaza de parking, algo mucho más modesto pero que también puede funcionar muy bien.

Comprar inmuebles para reformar y vender

Si buscas generar ingresos de forma rápida y tienes la capacidad de acondicionar un inmueble en un corto período de tiempo y controlar los gastos de esa reforma, éste es tu tipo de inversión inmobiliaria. Para ello, debes encontrar una propiedad que se pueda reformar con rapidez, es decir, que necesite una reforma “leve”, y que pueda revalorizarse con cambios que no sean estructurales. Busca oportunidades en inmuebles que necesiten una “puesta a punto”.

Tendrás que tasar el inmueble, inspeccionar y valorar los posibles problemas que éste pueda tener para definir el presupuesto máximo de tu reforma y contratar a un equipo para que haga el trabajo. Sabiendo de antemano los pros y los contras del inmueble ahorrarás tiempo y dinero. Hay que tener presente que cuanto más tiempo le dediques a la reforma, más dinero te costará la misma. Si quieres delegar a una empresa la realización de todas estas gestiones nosotros te ofrecemos la posibilidad de hacerlo.

Invertir en inmuebles con fines turísticos

La nueva tendencia de viajar alquilando un inmueble por un período corto de tiempo, ha hecho que la idea de adquirir una vivienda para este tipo de turismo se convierta en un fácil recurso para obtener alta rentabilidad a corto plazo.

Al hacer una inversión para alquiler vacacional, debes de tener en cuenta lo siguiente:

1. La administración de la rotación entre inquilinos. ¿Cómo lo vas a manejar?
2. Dónde está el inmueble.
3. Cuánto vale el alquiler vacacional en la zona.
4. Servicios que vas a ofrecer con el precio.
5. Regulaciones legales para tener un alquiler a corto plazo.
6. Dónde y cómo lo vas a publicitar y el encarecimiento del coste del alquiler por la comisión a pagar al anunciante.
7. Establecer un método seguro de pago y garantías al inquilino.

Como ves este es un tipo de inversión que requiere tiempo y dedicación. El hecho de tener inquilinos nuevos cada varios días, implica mucho movimiento y mucho trabajo, pero dependiendo de dónde vivas y del tiempo que le puedas dedicar puede ser una estrategia de inversión rentable.

Invertir en inmuebles con fines comerciales

Otra opción habitual cuando alguien se plantea entrar en el mundo de las inversiones inmobiliarias es comprar un inmueble con fines comerciales, por ejemplo, locales para negocios. En lugar de comprar viviendas para alquilar a particulares, se pueden comprar inmuebles para ganar dinero con el alquiler de oficinas. Este tipo de inversión pueden ser muy rentable, pero los periodos sin inquilino también pueden durar más que con las propiedades residenciales por el tipo de alquiler y el cliente que lo ocupa.

Para poder comenzar a invertir en inmuebles, si no cuentas con el capital, necesitas al menos el 20% del valor del inmueble y en torno a un 10-15% para soportar los gastos de la operación.

¿Qué piensas? ¿Te atreves a invertir?

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¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. Esta modalidad permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado. Finalizado el plazo, tendrá derecho a comprarla por un precio acordado y del que se descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento

Según el Tribunal Supremo, se trata de «un precontrato –en principio unilateral–, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante».

Se trata, por tanto, de un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra, para el arrendador porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.

Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima, y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perdería la totalidad de esta.

Por eso mismo, es muy importante asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra u optar a un crédito. Igualmente, si se tiene claro que esta es la opción más adecuada, antes de realizar o firmar el contrato hay que comprobar que la vivienda está libre de carga.

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Lo primero que debes tener claro es que, aunque ya hayas determinado si quieres invertir en la compra de una primera o segunda vivienda, no debes apresurarte en hacerlo.

Antes de empezar, establece la cuantía que quieres y puedes invertir, con cuánto dinero ahorrado cuentas y qué parte de ese capital tienes que pedir al banco. Ten en cuenta que al menos un 35% de tu salario irá destinado al pago de la hipoteca, en el caso que necesites solicitarla, y que el banco solo te prestará aproximadamente el 80% del valor tasado del inmueble. Añade también a esas cuentas todos los gastos inherentes a la compra de una vivienda, como son los impuestos (que dependerán de si es nueva o de segunda mano), los gastos de notaría, del registro, de la gestoría y, por supuesto, los de la hipoteca. No olvides los gastos extraordinarios que podrías tener que hacer para vivir: muebles, electrodomésticos, etc..

Aunque el precio sea la principal variable a tener en cuenta a la hora de decantarse por una vivienda u otra, no debemos dejar de lado la posibilidad de revalorización de nuestra compra. La inversión debe ser hecha con cabeza y con perspectiva. Es recomendable conjugar un precio atractivo con unas expectativas de futuro.

Explora bien la zona de inversión y analiza si tiene todos los servicios que deseas: zonas verdes, colegios, transporte público, en definitiva, lo que para ti sea prioritario. Estudia bien los precios medios de los inmuebles de la zona, para poder optimizar aún más la negociación y el precio que vas a pagar. Si quieres comprar para alquilar, prioriza la zona y estudia los alquileres que se están pagando por los inmuebles similares al que quieres adquirir. Haz un análisis profundo de la rentabilidad.

¿Has encontrado la vivienda que buscas? Te recomendamos que aquí estudies las calidades de la misma, el estado del inmueble en general. Incluye fontanería, electricidad, carpintería, solados, revestimientos, instalaciones de gas, calefacción, y cualquier otro cuestión relativa al inmueble, incluyendo los elementos comunes y plazas de garaje, si las hubiese.

Calcula los gastos de comunidad y averigua si hay deudas comunitarias que tienen que abonarse, y que podrías tener que asumir y pagar después de comprar el piso. Estudia también la influencia de estos gastos en la rentabilidad, sobre todo si tu objetivo es invertir para alquilar. Ya sabes que el IBI es de obligatorio pago una vez al año; entérate de cuál es su cuantía, que dependerá del valor catastral y de la localidad en donde se encuentre el inmueble.

No hemos hablado de la posibilidad de que la vivienda que vas a adquirir necesite o no una reforma, algo que puede tener sus ventajas e inconvenientes. ¿Ventajas? Mejor negociación en el precio, contar con la capacidad de reformar la casa y la posibilidad de distribuir las estancias como quieras usando los materiales y calidades que desees. Añade que, después de la reforma, tu vivienda se habrá revalorizado. Calcula bien esta inversión.

¿Inconvenientes? De nuevo la rentabilidad, si tu objetivo es alquilar. Haz bien los números para sacar el máximo partido a tu compra.

Te recordamos que nosotros podemos acelerar todo este proceso realizando estas tareas por ti. Solo tienes que contactarnos y juntos nos marcaremos los objetivos.

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¿Por qué no se espera un mejor año para el 2019? Los problemas económicos a nivel mundial; especialmente en América Latina y Europa, están frenando la inversión extranjera (principal motor económico local) en el mercado inmobiliario en Sevilla, sobre todo el nuevo mercado de condominios. Además, las monedas extranjeras han perdido valor frente al dólar estadounidense lo que ha afectado el nivel de compra de apartamentos por parte de extranjeros principalmente Brasil, Argentina, Chile y Venezuela.

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